フラット50が「やばい」と言われる理由とは？返済できない場合の解決方法も解説
マイホームの購入のために住宅ローンを組む場合、返済期間として35年を目途に検討される方が多くいらっしゃいます。
しかし、さらに返済期間が長い50年で住宅ローンを組むことができる「フラット50」という商品もあります。
50年でローンを組んだ場合、その期間に何かしらの要因によって返済できなくなってしまうこともあるかもしれません。
そこで今回は、フラット50の概要と、返済ができない場合の解決方法をご紹介します。
住宅ローンを検討中の方は、後悔しないよう最後までご覧ください。
フラット50って何？
フラット50とは、住宅金融支援機構が扱っている返済期間の最長が50年の長期固定金利の住宅ローンのことです。
ここでは、まずフラット50の概要をご紹介します。
フラット50の申し込み条件
フラット50の申し込み条件は、以下のとおりです。
- 申し込み時の年齢が満44歳未満である
- 日本国籍である or 永住許可を受けている
- 安定した収入がある
フラット50は、申し込み時に44歳未満であり、80歳までに完済する必要があります。
ただし、親子2代にわたって返済する「親子リレー返済」であれば、子が44歳未満であれば活用できます。
フラット50の対象住宅
フラット50によって借り入れた資金の使用用途は、本人もしくは親族が住むための「長期優良住宅」の建築費用か、購入費用のみと定められています。
長期優良住宅とは、耐震性や省エネが国の定めた基準を満たした住宅のこと。
フラット50は長期間にわたって暮らすことを背景としているため、長期優良住宅が対象となっています。
フラット50の金利
フラット50は全期間にわたって固定金利です。
借入額や条件、時期によって金利は異なりますが、フラット35に比べると0.5%ほど高くなる傾向にあります。
金利が高くなるということは、総支払額が多くなるため、事前に入念なシミュレーションをしましょう。
フラット50の借入額
フラット50の借入額は、上限が8,000万円です。
また、購入費や建築費の9割が上限となっているため、残りの1割はフラット20・フラット35などの住宅ローンを併用するか、自費でまかなう必要があります。
フラット35との違い
フラット50よりも一般的なのは、35年間でローンを組む「フラット35」ではないでしょうか。
ここでは、両者の主な違いを比較します。
【申し込み時の年齢の違い】
- フラット35：70歳未満
- フラット50：44歳未満
【対象となる住宅の違い】
- フラット35：住宅金融支援機構の基準を満たす住宅
- フラット50：住宅金融支援機構の基準および、長期優良住宅と認められた住宅
【借入額の違い】（上限8,000万円は共通）
- フラット35：物件価格の同額まで
- フラット50：物件価格の9割まで
【金利の違い】
条件や時期によりますが、フラット35のほうが一般的に0.5%ほど安くなる傾向にあります。
フラット50のメリットとは？
ここでは、フラット50のメリットをご紹介します。
月々の返済額を抑えられる以外のメリットもあるので、すべてチェックしてみてください。
メリット①毎月の返済額を抑えられる
50年間の長期ローンを利用したい人の多くは、毎月の返済額を抑えられることに最大の魅力を感じているのではないでしょうか。
毎月のローン返済額を抑えられると、その分のお金を教育資金や生活費にまわすことができます。
目の前のお金に余裕ができることが、フラット50の一番のメリットと言えるでしょう。
メリット②マイホームを手に入れやすい
フラット50を利用すれば、手元の資金が少ない方でも夢のマイホームを手に入れやすいでしょう。
最大50年間のローンを組めるため、高収入でなくともマイホームへの第一歩を踏み出せます。
若い世代でも、フラット50を活用すればマイホームの購入という選択肢を考えられるでしょう。
メリット③ほかの住宅ローンと併用できる
フラット50は、住宅費の9割までしか借入ができません。
しかし、ほかの住宅ローンと併用できるメリットもあります。
フラット35やフラット20と併用すれば、残りの1割も住宅ローンでまかなうことが可能です。
メリット④ローンが残っていても売却できる
フラット50には「金利引継特約」があります。
金利引継特約とは、住宅ローンが残っていても住居を売却し、次の購入者にローンごと引き継いでもらえる制度のこと。
ローン返済中に自宅を売却しなければいけなくなった際にも、選択肢の一つとして考えられるでしょう。
フラット50はやばい？デメリットをご紹介
フラット50を活用すれば夢のマイホームに近づける一方で、注意しなければいけないデメリットも複数あります。
ここでは、フラット50のデメリットをまとめてご紹介します。
デメリット①総返済金額が多くなる
一般的な住宅ローンと比べても返済期間が長いフラット50は、毎月の負担が少ないものの利息が高くなるため、総返済金額が多くなるデメリットがあります。
借りる際にはわずかな利息の違いに感じるかもしれませんが、後々の支払額には大きな差が出ます。
複数の期間や商品でシミュレーションをして、現実的に問題ない返済計画を立てましょう。
デメリット②将来の見通しを立てにくい
最大50年という非常に長期間での住宅ローンであるため、経済状況の悪化などさまざまな要因で返済ができなくなってしまうケースも多々あります。
家族構成や環境の変化など、将来起こり得る変化も踏まえ、返済を継続できるか検討しましょう。
デメリット③定年後にも返済する必要がある
フラット50は定年を迎えた後でも返済を続ける必要があることから、収入が減っても返済を続けていかなければいけないという、精神的な負担も大きいでしょう。
ご自身のキャリアプランも含め、慎重な検討が必要です。
また、資金に余裕があるタイミングで、繰越返済をしておくと定年後の不安を低減できます。
デメリット④借り換えができない
フラット50の最大のデメリットは、借り換えができない点です。
返済の途中で計画的な借り換えができないため、ローンを組む段階で完済を見据えた緻密な返済計画を考えなければいけません。
フラット50の返済ができない場合の解決法とは？
フラット50はこれまでにお伝えしたデメリットにより、ほかの住宅ローンよりも返済できなくなる状況が発生しやすいのです。
フラット50の返済が困難になった場合は「任意売却」と「リースバック」という方法をオススメします。
以下、2つの解決法をご紹介しましょう。
任意売却
任意売却とは借入金融機関との協議を行い、自宅をなるべく高く売却し、住宅ローンの負担を減らす方法のことです。
競売とは異なり、市場価格に近い金額で物件の売却ができるのが特徴。
自分の意思を尊重してもらいながら、売却に向けて進められるのが強みです。
まとまった資金を確保して、住宅ローンの返済に充てたいケースに向いているでしょう。
リースバック
リースバックとは自宅を売却する一方で、購入者に対して賃料を支払うことで、そのまま住居に住み続けられる仕組みです。
売却によって発生した売却益で住宅ローンを返済し、残りの売却益で家賃を支払いつつも引越しをすることなく、今までと変わらない生活を送れるのが強み。
「返済が難しいけれど引越したくない」というケースに向いているでしょう。
まとめ
今回は、フラット50のメリット・デメリットや、返済ができない場合の解決法をご紹介しました。
フラット50の返済ができなくなった場合、早めに行動すればさまざまな対応策があります。
その中でも、ローンを返済しつつまとまった資金が得られる任意売却とリースバックがオススメです。
ただし、売却益がフラット50の残債を超える必要があるため、事前に金融機関や弊社のような専門会社に相談して、慎重に決めることが大切です。
リースバックを検討する際は、よろしければ住宅ローン問題相談実績８００件以上の弊社の完全無料相談をご利用ください。
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