離婚後でも持ち家に住み続ける方法は？
離婚をする場合には、様々な手続きや取り決めが必要です。
その中でも厄介な問題といえば、持ち家をどうするかということでしょう。
お互いの意見が一致している場合であれば大きな問題にはなりません。
しかし、一方が自宅売却を希望し、もう一方が持ち家に住み続けたいと希望すると話はなかなかまとまらないでしょう。
こうした場合にはどんな解決方法があるのか気になる方も多いはずです。
そこで、今回は離婚後でも持ち家に住み続ける方法についてご紹介します。
離婚後でも持ち家に住みたいと考える理由
離婚後でも持ち家に住み続けたいと考える理由は様々です。
例えば、思い出の詰まった持ち家を手放したくないという場合です。
持ち家を購入したときやその後の生活を懐かしく思い、その思い出を大切にしたいと考える方も多くいらっしゃるでしょう。
また、持ち家に住み続けたいと考える動機がお子様である場合もあります。
持ち家を手放して別の場所に住んでしまうと、お子様の転校が必要になってしまうこともあるでしょう。
そうなると、友人との別れによる寂しい思いをさせてしまったり、生活リズムが変わることがストレスになったりすることなどが考えられます。
このように、持ち家を手放すという選択ができない場合もあるのです。
売却後も持ち家に住み続けられる【リースバック】とは？
- 持ち家を手放せない場合に選択できる方法の１つに【リースバック】があります。
- リースバックとは？
リースバックとは、持ち家を売却した後、買主と賃貸借契約を締結して住み続ける取引方法です。
- リースバックを活用するメリット
リースバックを活用する最大のメリットは、売却した後も持ち家に住み続けられるのと合わせて、名義の問題も解消できるという点にあります。
離婚時に特に問題になりやすいのが、住宅ローンの名義です。
住宅ローンの名義人が持ち家に住み続ける場合、もう一方が連帯保証人になっていると、万が一返済が滞った場合に、連帯保証人へ支払い義務が発生します。逆に住宅ローンの名義人が家を出る場合も、住宅ローンは「名義人が対象の物件に居住すること」を条件として融資が行われるため、場合によっては住宅ローン残債の一括返済を求められる可能性も否定できません。そのため、離婚時には住宅ローンや持ち家の名義を整理しておくことが必要不可欠なのです。
リースバックを活用して持ち家を売却すると、住宅ローンの名義と連帯保証の関係性が解消され、物件の所有権は買主に移ります。そのため、離婚後に住宅ローンの返済状況で揉めたり、物件の所有権をめぐったトラブルが発生したりしなくなります。
- 離婚後の元夫婦間のやりとりをなくしたい、トラブルは避けたいという方には、リースバックは大きなメリットがあると言えます。
- オーバーローン状態ではリースバックを利用できない可能性も
離婚後のトラブルを避けながら持ち家に住み続けられるリースバックですが、オーバーローン状態では利用できない場合もあります。
「オーバーローン」とは、住宅ローンの残債が不動産の査定金額（売却金額）を上回っている状態のことです。住宅ローンの残債が残った状態で持ち家を売却する際、金融機関から住宅ローンの完済を求められることがほとんどで、リースバックを利用する場合も例外ではありません。
リースバックを利用しようと思っても、リースバック業者による買取金額がローン残債を下回ってしまうと、金融機関からの承諾が得られず、リースバックを利用できない可能性があるのです。
オーバーローン状態でも売却できる【任意売却】とは？
オーバーローン状態にある場合、持ち家の売却やリースバックの利用ができないのかというと、必ずしもそうではありません。
持ち家の売却方法の一つに【任意売却】というものがあります。任意売却とリースバックを組み合わせることで、オーバーローン状態でも解決が見込める場合があるのです。
１）任意売却とは？
「任意売却」とは、住宅ローンの貸主である金融機関の同意を得て、持ち家を売却する方法です。
２）任意売却を活用するメリット
任意売却を利用するメリットは、オーバーローン状態であっても持ち家を売却できる可能性が上がるという点にあります。
通常の不動産会社に仲介を依頼する「一般売却」では、金融機関から売却の承諾を得るための交渉を、名義人本人がする必要があります。売却金額が住宅ローン残債に満たない場合は、手持ち資金で不足分を補てんすることにより承諾を得られるケースもあります。しかし、まとまった資金が必要になるためあまり現実的とは言えず、金融機関からの承諾を得ることは簡単ではありません。
その点、任意売却を利用すれば、売却に必要な手続きの他、金融機関との交渉も専門業者に依頼できます。手持ち資金に不安があるでも、交渉次第ではローン残債の分割返済に応じてもらえることもあるのです。
任意売却時に押さえておきたいポイント
持ち家の売却とそのまま住み続けることを同時に叶える任意売却やリースバックですが、事前に押さえておくべきポイントがあります。
まずは、持ち家の名義人です。任意売却やリースバックをする場合、物件の登記上の名義と売却人が一致している必要があります。契約時に記名・捺印をしたり、必要書類を揃えたりする必要もあるため、事前に必ず確認しておきましょう。
次に、住宅ローンの返済状況も確認しておきます。任意売却を利用して持ち家を売却した場合でも、残ったローンは返済し続ける必要があります。ローン残債がいくら残っているのか、持ち家はどれくらいで売れそうか、売却できた場合にいくらローンが残るのかなど、任意売却後に発生する支払いも含めて整理しましょう。
最後に、離婚後のお互いの連絡先と住所は必ず把握しておく必要があります。
離婚後も発生する住宅ローンの返済状況を確認したり、持ち家の売却以外の手続きに備えたりするために必要な情報です。
これら以外にも、確認しておくべきことや話し合いをするべきポイントは多くあるため、事前に準備をしてから任意売却やリースバックを検討しましょう。
まとめ
今回は、離婚後でも持ち家に住み続ける方法についてご紹介しました。
離婚の際には、住宅ローンの支払いや持ち家をどうするかについて、意見がまとまらない場合が多々あります。
こうした場合には、必ず簡単には解決できない原因があるため、話し合いだけではうまくまとまりません。
持ち家を売却するのか、一方が住み続けるのか意見が分かれてしまった場合には、「任意売却」や「リースバック」を検討しましょう。
今回ご紹介したお話が、離婚時のトラブル解決の役に立ちましたら幸いです。
株式会社ライフリノベーションは「誰のために、何のために。～人生再建への正直提案～」をモットーにしています。あなたに適した解決提案を第一に考え、日々住宅ローン問題解決に真剣に取り組んでおります。
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