任意売却(任売)・任意売買とは?

皆様も一度は耳にしたことはあるかもしれませんが、実際に任意売却(任売)・任意売買ってなに?と聞かれてもご存じない方も多いのではないでしょうか。

今回は、そもそも「任意売却」とは何のことなのか、わかりやすく解説します。

任意売却(にんいばいきゃく)は略して任売(にんばい)とも呼ばれます。
また同じ意味で、任意売買と表現されることもあります。

では、任意売却とは一体どういうものなのかを順に解説していきます。

任意売却とは


任意売却とは、住宅ローンなど滞納のある不動産をできるだけ高く売り、借金を減らすための方法です。

住宅ローンが払えなくなった時に、住宅ローンを借りている人(=債務者)と、金融機関(=債権者)との話し合いの元、不動産業者が間に入って市場価格に近い価格で家を売却する手続きのことをいいます。

マイホームを購入する方の大半は住宅ローンを利用しており、長期間分割して金融機関へ返済をしますが、マイホーム購入後、リストラ、病気、離婚、収入減、相続など様々な理由から、住宅ローンの支払いが困難或いは不能な状況のなった方が、主に任意売却をする対象となります。本来不動産を売却する際に住宅ローンを全額返済する必要がありますが、任意売却であれば全額返済することなく、不動産を売却することができます。
実際には金融機関と連携を取ることが重要なので、お客様の同意が必要となります。売却に関する話し合いについては、お客様、不動産業者、金融機関で行っていきます。

任意売却と競売の違い


任意売却と競売はともに、住宅ローンなど金融機関から借りたお金が全額返済できない状態で不動産を手放すことです。
しかし、任意売却と競売は販売方法や意思決定が異なり、売却後の結果も大きく変わります。
どうせ売るなら競売も任意売却も一緒、というわけではありません。

競売のデメリット


競売の場合、全ての意思決定を裁判所が行うため、透明性の高い取引ではありますが、競売は任意売却と比較してデメリットが多いのが特徴です。競売物件になると裁判所の人が家のなかに入り、状態を確認したり写真を撮ることが認められ、また室内の写真がインターネット上に掲載されることがあります。その他、売却額が任意売却に比べかなり安く落札されたり、引越代を自分で準備するなど、任意売却とは異なる面が多々あります。

以下、競売のデメリットをまとめます。

1、売却額がかなり安く落札される
2、返済の交渉不可
3、強制的に退去させられる
4、個人情報が公開される
5、引越代金を全額自己負担

これに対して任意売却の場合は、一般的な不動産取引のように相談者の意志が反映されたかたちとなります。
情報をきちんと公開することで、相場価格での売却が可能で、周囲に売却の理由を知られることもありません。強制立退きはなく、前もって引越し準備ができますし、売却代金の一部を引越代として債権者から融通してもらえることもケースによってはあります。

経済的にも精神的にも大変負担が大きい競売に比べて、任意売却なら少しでもその負担を軽減することができます。

※詳しくは任意売却のメリットはこちらをご覧ください。

任意売却で大切なことは「交渉力」


任意売却は通常の不動産売買とは異なり、住宅ローンが残った状態での取引になるので、お客様の状況・金融機関の考え方・税金の差押先・マンション共益費の滞納先など、各債権者に対して解決に向けた交渉力が必要となります。ケースによっては、弁護士・税理士・司法書士・ファイナンシャルプランナーとの連携も必要となります。

ライフリノベーション


弊社ライフリノベーションは任意売却に特化した不動産仲介業者です。
弊社はお客様の求めるより良い先を共に見つけていくことを心がけています。
お客様の思いは十人十色です。私どもはその思いに沿ったご提案をすることをお約束します。
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