住宅ローンの返済が滞り、債権者が裁判所に申し立てることによって、債務者の不動産を差し押さえて、裁判所の権限によって強制的に売却する手続きを競売と言います。

競売物件とは、本来のマンション、一戸建て、土地などの不動産の所有者が支払の義務を果たせなくなったため、差し押さえされた不動産のことを指します。競売物件の種類は主に、マンション、一戸建て、土地、店舗、オフィスビル、地上権つき建物、土地などが挙げられます。

では、実際に競売開始通知を受け取ってしまった方はどのような対応をすればいいのでしょうか。強制退去の日をいまかいまかと待っていればいいのでしょうか。

競売開始通知が届くということ

競売開始決定通知書が届くタイミングは、ローン借入先の金融機関から督促状を無視し続けて半年ほど経った段階で、裁判所から「これから先は競売の手続きに進みます」と言う決定事項を意味します。この通知が届くと競売申し立てを取り下げるまでの猶予は約5～6ヶ月となります。「競売開始決定通知」が届いたからといって競売物件と決定したわけではありませんので、勘違いはしないで下さい。
つまり、競売が開始されたとしても、この半年以内に「任意売却」をして返済させれば競売を取り下げることができます。そのまま無視し続けた場合、裁判所が評価書をもとに定めた売却基準価額と入札期間、開札期日が書かれた通知が届きますが、開札前日までは「任意売却」手続きで競売申立ての取り下げが可能です。
※任意売却については後で解説します。

実際は開札が行われた後も、入札者から代金が納付されるまでは競売申し立てを取り下げることはできますが、その際には落札者の同意が必要となります。落札者はそれまでに至るまでコストと労力を使っているため、同意を得られる確率はとても低いと言えます。

売却許可決定後には落札者から物件立ち退きを求められます。強制退去となり、物件引渡しに応じなければ、裁判所に対し明渡し命令を申し立て、執行官より立ち退きの強制執行が行われます。 これが一般的な競売の流れになります。

では、競売を回避するための「任意売却」という手続きについて解説してまいります。

任意売却とは

任意売却(任売)とは、競売物件となりうる前に市場相場で物件を売却する方法です。 必ずしも任意売却を行わなければならないわけではありませんが、任意売却の場合、支払いが行き詰まってしまった時に競売よりも高く売れる可能性があるなど、債務者にとって苦労や負担を軽減できる数々のメリットがあります。 さらに任意売却のリースバックという選択をすることで、家を手放さなくても住宅ローン問題を解決することが可能です。

リースバックとは

不動産リースバックとは、マイホームを売却して、買い手(大家さん)に賃料を支払う事で継続してご自宅を利用できる有効な解決手法です。ご自宅の住宅ローン残債が売却価格を超過している場合でも任意売却を併用する事で、リースバックが可能になります。大家さんと話し合いの上、将来的に自宅を買戻す特約を付けることも可能です。

リースバックならライフリノベーション

当社は愛知県全域を担当エリアとしている任意売却専門会社です。当社がご相談者様の代わりに買い手（大家さん）を探し、住まいを買い取ってもらい、買い取ってもらった住まいを賃貸住宅として引き続き住んでいただきます。リースバックのご相談ならライフリノベーションにお気軽にお問い合わせください。
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