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  1. 投資アパート急増で利回り低下中!ローン返済が困難になることも!
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  • 27
  • JANUARY
  • 2018

住宅ローン

投資アパート急増で利回り低下中!ローン返済が困難になることも!

投資アパート急増で利回り低下中!ローン返済が困難になることも!

近年、老後のためや投資として、「会社勤めをしながらアパート経営をする」という、サラリーマン大家さんが急増しています。皆さんの中にも興味があるという方は少なくないのでしょうか。実際、各メディアでもその実態が取り上げられ、それを見た方が経営に乗り出すなど、増加の一途をたどっています。しかし、今年に入ってサラリーマン大家さんを取り巻く環境が変化してきています。その実態を説明していきましょう。

金融機関からの借り入れに変化が



サラリーマン大家さんが増加し、賃貸アパートの室数が増加しています。つまり、部屋数は飽和状態であり、空き室も増加しています。
それに伴い、金融機関の借り入れ審査が厳しくなっているというのが現状です。サラリーマン大家さんにとって金融機関からの借り入れは生命線。その借り入れが厳しくなると、新規参入や事業の拡大はもちろん、空き室増加による運転資金の借り入れの審査がとても厳しくなっているのです。例えば今まで全額ローンが可能だったのが、頭金として10%程度を求められるケースが増えてきたり、金利が2%前後だったものが、4〜5%に引き上げられるなど、借り入れ時の条件や返済計画が非常に厳しくなってきています。このような結果、アパート経営状態が悪化し、事業計画の見直しや所持しているアパートの売却に追われたり、最悪、事業を白紙に戻し、アパートを全売却、借金だけ残ってしまうケースが増加しています。

なぜこのような変化が起こったのか



金融機関の姿勢がガラリと変わった背景には、金融庁の監視強化が挙げられます。急増する個人向けアパートローンと郊外で増え続ける空き家に危機感を抱いた金融庁が監視を強めた結果、頭金が必要となったり、金利が引き上げられたりするなどの事態が起こっているのです。その結果、国内銀行のアパートローン新規融資額は大幅に減速しました。例えば2017年4月〜6月期は前年同期比15%減。かなり融資額が減っています。また、アパートの新設着工戸数も減っており、2017年9月は前年同月と比べて2.3%減と、4ヶ月連続で前年同月実績を下回りました。

実際の利回りはどうなのか?



このような状況下において、借り入れに頼った不動産投資では利回りを上げにくくなっています。サラリーマン大家さんの増加により、資産価値は下落しがちです。また、ただでさえ戸建てやマンション工事においても人手が足らないので、それに加えて賃貸アパートの建設となると、人件費は上昇しています。厳しい審査に通り、頭金を入れ、高い金利を払い、多額の建設費を投じてアパートを建設しても、現状では利回りが低下しているのです。実際、14年7〜9月期は平均10%だった利回りが、2017年に入ってから9%を割り込みました。このまま下落していくのではないかと危惧されているのが現状です。

自分で経営できないなら手を出さないこと



サラリーマン大家さんには二つのタイプがあり、全てを自分で経営する方法と、メンテナンスや入居者募集を業務委託する方法があります。業務委託にはもちろん手数料がかかりますが、様々な煩わしい手続き、作業から解放され、サラリーマン大家さんとしてはとても楽です。しかし上述したように、今の時代、手数料を払ってアパート経営をするということはさらに利回りを下げてしまい、得策とはいえません。満室になればやっていけるという気持ちもあるでしょうが、現実的には空室が増え続けています。自分のアパートだけ満室などということはあり得ないのです。ですから、サラリーマン大家さんを続けたい人、もしくは今後サラリーマン大家さんとして不動産投資をしたい方は、自分でしっかりと経営をし、最大限努力しなくてはなりません。その気持ちがなければ、経営が立ち行かなくなる可能性が高いでしょう。

様々なメディアで賞賛されてきたサラリーマン大家さん。ここに来て暗雲が立ちこめてきたともいえるでしょう。自分できちんと情報収集をし、きちんとした事業計画で経営し、不動産投資として成功するといいですね。

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