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  1. 強制競売の流れについて
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  • 26
  • JULY
  • 2017

任意売却・競売

強制競売の流れについて

強制競売の流れについて

住宅ローンを滞納してそのまま放置していると強制競売が始まってしまいますが、それまでに半年程度の猶予があります。早い段階で行動をすることは大切ですが、住宅ローンを滞納した段階ではまだ間に合うので、諦めないようにしましょう。
通常は住宅ローンを滞納してから3ヶ月程度が経過した段階で、期限の利益を喪失します。期限の利益を喪失すると分割払いでローンを返済していく権利がなくなるので、これ以後は一括でローンを返済するしかなくなります。

まずは銀行に対して保証会社が一括で残高を代位弁済します。代位弁済後は、銀行に対しての債務はなくなりますが、その代わりに保証会社に対して借金を一括で支払う義務が発生します。ほとんどの場合に一括返済は不可能なので、保証会社は強制競売の申し立てを行います。


6ヶ月程度の猶予がある



保証会社が強制競売の申し立てを行っても、すぐに強制競売が開始されるわけではありません。まずは裁判所から「競売開始決定の通知」が届きます。その後物件の調査のために裁判所から執行官が家にやって来て、家の写真を撮ったり、質問をしたり、いろいろと調査をします。この時に家の評価額が決まりますが、競売入札では家の評価額のおよそ4割くらいの値段から開始されてしまうので、かなり家が安く売られてしまう可能性があります。この現地調査は拒否することができず、強制的に家に入られてしまうことに注意が必要です。
競売が開始されるおよそ2ヶ月前に「競売の入札期間の通知」が届きます。任意売却をするなら、このあたりが限度となるでしょう。任意売却には平均すると3ヶ月程度がかかりますが、「競売の入札期間の通知」が届くまでならまだ可能性があります。競売の入札が開始されてしまうと、強制競売を取り消すことはかなり難しくなります。理論上は開札日の直前までは取り下げが可能ですが、実際にはこのタイミングで任意売却をしたいと提案しても、手遅れとなります。任意売却には最低でも2ヶ月はかかるということを理解しておきましょう。

任意売却をするタイミング



任意売却をするタイミングとしては、早ければ早いほど良いです。住宅ローンをまだ延滞していない段階で相談をするのがベストでしょう。住宅ローンをまだ延滞していない段階なら、金利の低いローンに借り換えをして、月々の返済負担を減らすことで解決ができる可能性もあります。また、オーバーローンとなっていないならば、通常の不動産売却をすることができるでしょう。
住宅ローンを3ヶ月延滞をしてしまうと、選択肢はかなり減ってしまいます。期限の利益が喪失してしまうので、ローンを分割払いで返済していくことができず、かなり追い詰められた状況になります。しかし、この時点でもまだ任意売却をすることは可能です。
任意売却をする最後のタイミングとしては、「競売の入札期間の通知」が届いた時点になるでしょう。経験豊富で実績のある業者なら、このギリギリのタイミングでも任意売却を成功させてくれる可能性があります。しかし、期限の猶予が少ないほど、選択肢は少なくなってしまうので、なるべくならもっと早い段階で相談をするようにしておきましょう。
任意売却の専門業者への相談料は、基本的には無料です。相談をする段階なら、2つ以上の業者に同時に相談をすることもできるので、しっかりと比較をしておきましょう。任意売却は100%成功する手続きではないため、経験が豊富で実績のある業者に依頼することがおすすめです。インターネットの口コミなども参考になりますが、実際に面談をして自分の目で見極めるようにしておきましょう。

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